本文摘要:2018年8月15日,旭辉有限公司(0884.HK )宣布将于2018年中期审查业绩公告。

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2018年8月15日,旭辉有限公司(0884.HK )宣布将于2018年中期审查业绩公告。一线城市销售锐减的北京大多从旭辉中期开始进行审查业绩公告,2018年上半年的旭辉销售业绩同比增长40%,为660.3亿。去年实现了1040亿元销售额的63.5%,达到了每年1400亿元销售额目标的47.2%。

旭辉必须维持每年35%的销售额增长率才能实现目标。合同销售面积比上年同期增长68%,为431.2万平方米。按城市区分,合肥、重庆、苏州、温州、宁波等二线城市的业绩贡献率下降,其中合肥一城市销售额超过100亿,占总合同销售额的15.2%,重庆也占92亿销售额,占总合同销售额的13.9%。

值得注意的是,旭辉在一线城市的销售今年减少了98.17亿元,占23.20个百分点。2016年实现北京地区百亿日元销售额的旭辉,期间北京销售额同比下降92.65%,销售额仅为3.5亿元,只剩下0.50%。上海销售情况略好,销售额暴跌61.12%,销售额34.36亿元,占5.20%。旭辉在一线城市的销售额和占比暴跌一方面受到出租车政策和市场环境的影响,另一方面也受到近年来一线城市土地储备的影响。

二线城市已经成为旭辉的销售重镇,三线逐渐成为其新的销售增长点,公司布局逐渐变成了低水平的城市。仔细观察旭辉三年的中报,就会发现在一线城市的储备在衰退。公司期间北京的完成面积今年大幅提高,但整体储备增幅较小,期间内预计研发面积下降到2.21%。

公司在上海的整体项目储备没有增加而减半,期间内预计研发面积仅占1.93%。另外,3年来,旭辉没有简化的项目库存不少,一线城市项目储备的衰退影响了旭辉一线城市的销售额,可以意识到将来一线城市的市场会进一步衰退。旭辉一线城市项目储备的另一个风险是该项目权益的比例很低。

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旭辉占北京、上海权益比100%好的项目,三年的蜕化面积多少没有变化。同时追加项目的权益占有率低,特别是在公司北京等待研发的项目,有3个权益比率在25%左右的住宅商业项目。

另外,公司位于北京“万科天地”、“旭辉26街区”完成商业项目,权益仅占26.5%和10.0%。旭辉在上海的项目储备权益比例很高:在24个完成项目中,只有3个项目权益的比例超过50%。但是,公司在上海的项目库存完成项目多,而且脱化情况好,其8个未研发项目中3个权益的比例分别低至34.0%、34.0%和25.0%。

旭辉在一线城市许多低权益比率项目对未来的销售和收益有很小的影响,公司在一线城市的库存清除能力也令人担忧。旭辉2017年的资本销售额是550亿元,今年确实会成为“千亿房企业”吗? 净利润迅速增加59%,清洁负债率突破70%期,旭辉营业收入约184.21亿元,同比增长64.0%。其中,房地产结转收益约173.95亿元。

毛利率为33.7%,比上年减少2.1个百分点,已经倒数两年有所改善。公司的归母净利润约为34.19亿元,比上年增加58.6%。值得注意的是,旭辉有限公司2018年上半年的净负债率下降到72%(2017年末为50.9% ),清洁负债下降到314.6亿元,集团的应对主要是因为土地收购增加了。关于清洁债权率,旭辉控股的林中主席回答说,应该期待将清洁债权率控制在70%以内。

公告指出,旭辉时期销售额的回收亲率达到80%,即回收金约低于528亿元,预付房款约405.23亿元。同时持有人约有358.23亿元的期末现金。旭辉180天内的折扣账户约为6.27亿元,180天内的应付账款约为25.84亿元。

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一年内到期的负债约为126.91亿元,同时有38.99亿元的可持续负债。旭辉的债务和现金压力没那么大。

旭辉时期加权平均融资成本约为5.3%,比期初增加0.1个百分点,融资产生的部分现金分别用于偿还3.28亿美元的海外债务和人民币15亿元的国内公司债券。公司期间利息支出约17.28亿元,其中约15.93亿元利息资本化,本期财务费用减少,但后期均须计入保险费。公司期间内的利率支出比2017年上半年的10.49亿元减少了64.7%,增长率是因为集团整体债务水平减少了。

合作伙伴的占比依然占据大二三线城市转移到迅速的土储,据中报报道,2018年1~7月旭辉收购了共计72个地块,追加面积为955万平方米,追加品的值约为1,800亿元。值得注意的是,从2018年初到现在,旭辉新转移到了14个二三线城市,扩大了区域覆盖面积,集中在各线城市,加强了区域和省域化的渗透。

旭辉2018上半年的土储提供增加了在二线、强大三线城市的布局。累计2018年中期,旭辉二线城市的土存占比(按金额)约为54%,三线其他城市的土存占比(按金额)为39%。另外,旭辉在取得土地的过程中,合作取得土地的比例依然很高。

据中报报道,2018年上半年旭辉的取地权益提高到58%。据中报报道,旭辉在2018年上半年进款的68个地块中,49个地块来自共同岗位,约占72%。长租公寓计划在今后3~5年发展20万套以上的发售长租公寓,旭辉领寓现在构成博乐诗、柚米、菁社3个产品线,在19个城市落地70个项目,管理规模超过35000套。

值得注意的是,8月9日,旭辉领寓顺利在上海证券交易所上海证券交易所交易民营企业第一批单存板式权益类REITs,批准30亿,第一期上市2.5亿。对于现在的发展,旭辉控股总裁林峰表示,现在集团的长租公寓的出租率在80%以上,在盈利模式下要求每家店的利润,在规模化后,复盖面积成本。关于领导能力的明确发展规模目标,林峰具体要求在今后3~5年间规模超过20万年,处于公寓行业的第一阶段。

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